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融资开闸,哪些房企能受益?

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融资开闸,哪些房企能受益?
发布日期:2022-12-01 20:43    点击次数:97

8月至今,房地产融资“开闸”,释放流动性,直接支持房地产资金规模超过万亿。为加快风险出清,10月底以来,监管层不断加强对民营房企融资的支持力度,继央行副行长对中债增公司指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”之后,交易商协会延期并扩容民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,近日“金融十六条”再度明确提出“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”,这也预示着民营房企的生存环境迎来实质性转机。

龙湖完成200亿元中期票据注册 优质房企率先受益企稳

“第二支箭”政策支持力度加大,预期将更为明显地作用到民营房企流动性改善上,目前正在加速落地,龙湖集团、新城控股和美的置业三家民营房企率先行动,分别申请了200亿元、150亿元、150亿元配额。11月15日,龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。美的置业150亿元储架式注册发行也已获受理,11月16日30亿元中期票据项目状态更新为“预评中”。

但值得注意的是,截止目前,“第二支箭”申请注册以及正在推进的企业与第一轮中债增信发债企业高度重合,这也意味着政策支持对企业资质要求并未有明显放松迹象,短期内民营房企融资状况将继续呈现分化。

由于申请门槛的存在,一些问题性房企发债难度尚存,相对优质的民营房企将率先成为主要受益者。对于尚未违约、资信良好、基本面相对稳健的民营房企来说,抓住机会窗口,可以有效改善短期流动性,率先企稳,步入经营正轨。

抵押条件下 积极盘点资产价值助力顺利发债

从中债增信以及“第二支箭”融资条件来看,申请标准都需要抵押物,这也就对民营房企可抵押资产提出要求。在此条件下,目前对于民营房企来说,积极盘查可抵押资产也是一项重点工作。通过自查非受限资产数量和分布,做好价值评估和分类,将助力企业顺利申请发债。

我们认为持有优质投资物业的民营房企或占据比较优势,龙湖集团、新城控股就是典型的代表,根据2022年半年报数据披露,投资性房地产价值均过千亿规模,在民营房企中领先优势突出,这也是它们能够率先申请不可忽视的原因之一。

还有一些未出险、经营稳定性较高的民营房企,如合生创展、瑞安房地产、中骏集团等,投资性房地产价值比较高,也具备达成“第二支箭”融资条件的优势。

此外,对于部分短期流动性风险较高、但经营面具备一定支撑的企业来说,若拥有足够的优质抵押物,获得资金支持的概率会提升,对于扭转自身流动性、提高经营安全性非常有利。如旭辉集团,旗下拥有商业地产、长租公寓等资产,截至2022年上半年末,储备的商业综合体已经有30个,旭辉瓴寓已拓房间规模约8.2万间,这都将成为企业申请发债的加分项。

短期政策惠及面有限 内生流动性仍是关键

整体来看,流动性支持政策表面在“救”,实则核心仍在于“稳”,支持资金将优先流入相对比较优质、稳健的民营房企,这部分企业得以率先企稳,以免风险继续蔓延,短期内政策惠及面有限,多数民营房企融资仍不容乐观。

然而11月以来,违约潮继续,旭辉、中梁等相继发布违约公告。根据克而瑞数据监测,年内24家典型民营房企债务到期仍超过800亿元,明年上半年亦是偿债高峰期,流动性对于民营房企来说紧迫性不减。

在“马太效应”下,出险的机会成本显著提升,目前民营房企脱困除了紧跟政策端,积极寻求发债机会,更重要的是要依靠销售端恢复,增强内生流动性,稳住局面。因为无论是发债还是展期,解决的都是短期问题,未来仍要面临债务叠加和偿还的问题,销售回款才是“治本”的关键。目前已经进入年终枪收阶段,企业迎来排货、营销大比拼,民营房企更要打好攻坚战。

总结

整体看来,2021年下半年以来,民营房企在流动性危机、信用危机中首当其冲,身处风口浪尖。为加速行业风险出清,8月至今,直接支持房地产资金规模超过万亿,流动性在加速释放,民营房企融资环境迎来改善。

但从政策落地来看,融资对企业资质要求并未有明显放松迹象,短期惠及面有限。对于尚未违约、资信良好、基本面相对稳健、拥有优质抵押物的的民营房企来说,抓住机会窗口,可以有效改善短期流动性,率先企稳,步入经营正轨。

目前多数民营房企融资尚未落地,流动性需求紧迫,除了积极寻求发债机会,更重要的还是要依靠销售端恢复,增强内生流动性,稳住局面。

 

本文作者:朱一鸣、汪慧,来源:克而瑞地产研究,原文标题:《行业透视 | 融资开闸,哪些房企能受益?》

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